2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。该部法典共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则，自2021年1月1日起施行，婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。
本报设立专栏“民法典100问”，邀请专业人士详细解读各编与百姓生活密切相关的亮点及新增、修改规定，今日推出第13问。
13.物业公司利用业主共有部位开展经营活动，所获收益应归谁所有?
某小区物业公司为了创收，在居民楼电梯内设置了广告位收取商家广告费，在小区内业主共有的道路上划定停车位并收取停车费，收费后未向业主公开，小区业主纷纷向物业公司讨要说法。这些利用小区内业主共有部位开展经营活动所获收益究竟该归谁所有呢?
说 法
民法典第274条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第282条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第943条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
为清晰界定各方的权利义务关系，上述关联法条不仅明确规定小区内属于业主共有的道路、绿地的范围，明确规定其他公共场所、公用设施和物业服务用房也属业主共有的权属性质，还明确各主体利用业主共有部分产生的收益在扣除合理成本后也属业主共有。最后，为便于业主监督，还要求物业服务人员应当定期以合理的方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告业主共有部分的经营与收益等情况，避免业主公共利益被不法侵占、侵害。
Q1：业主能否以房屋质量问题拒交物业费?
答：不能。尽管在印象中我们通常以为开发商和物业服务子公司是一伙的，很多房地产开发集团都有自己的物业管理公司，但是房屋买卖合同和物业服务合同是两份合同，根据合同相对性原理，业主不能因房屋质量问题拒绝支付物业管理费。常见的房屋质量瑕疵(如漏水、室内墙壁掉皮等)应由开发商依法承担违约责任。物业服务公司不应为开发商的建设工程质量问题买单，不应以物业费来赔偿业主的损失。
Q2：业主欠缴物业费，物业公司如何处理?
答：物业公司可以催告业主在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，可以提起诉讼或者申请仲裁。收取物业费过程中，物业公司应注意如下几点：
(1)不可“暴力”催缴。《民法典》第944条第3款明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。
(2)不可进行罚款。罚款属于行政处罚行为，行政执法机关才能对公民处以罚款，企业不得对他人进行罚款处罚。
(3)建议书面催交，并保存好催交证据。
(4)在物业服务合同中约定清楚物业费支付金额、时间、方式及违约责任，以违约金等方式促进业主及时缴纳物业款项。
Q3:物业公司在小区投放广告收取广告费是否需要经业主同意?
答：需要。物业公司在小区投放广告牌并营利的行为属于利用业主共有部分进行经营性活动。《民法典》第278条规定“下列事项由业主共同决定：(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。而且，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。据此，物业公司准备利用电梯、走道或外墙面投放广告，设置快递柜(收取出租费)，新增车位收费等，需先经业主大会表决同意。
Q4：物业公司利用业主的共有部分产生的收入如何分配?
答：收入扣除合理成本之后，归业主共有。《民法典》第282条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”物业公司应注意收集保存合理成本支出的凭证，并与业主在合同中约定清楚经营性收入的结算时间及条件。
Q5：物业公司口头表示的服务优惠有效吗?
答：有效，且属于物业服务合同的组成部分。《民法典》第938条第2款规定“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”物业公司应慎重对待自己的口头承诺，“你有权保持沉默，但你所说的一切将作为呈堂证供”，物业公司作出的所有对业主有利的承诺都将成为日后必须履行的义务。另外，对于约束或限制业主的约定，应在物业服务合同中载明，这类口头约定并不当然属于物业服务合同的组成部分。
Q6：关于业主单方解除合同，物业公司应注意什么?
答：在物业服务合同中载明合同解除的通知事宜和损失赔偿事项。实践中，多为业主方要求解除或终止物业服务合同。《民法典》第278条和946条规定业主可依法定程序共同决定解聘物业服务人。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。业主单方解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
Q7:关于物业服务合同续签，物业公司应注意什么?
答：于合同期限届满前续订物业服务合同以明确服务期限，以免自动转换成了不定期合同。根据《民法典》第947条和948条之规定，物业服务期限届满后，业主既没有与原物业公司续签合同，也没有表示要另聘物业公司，原物业公司继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。
Q8：物业服务合同终止后但尚未交接前，物业公司应注意什么?
答：继续处理物业服务事项，并可收取相应物业费。合同终止后，物业公司不能立马甩手不管，根据《民法典》第949条和950条规定，应配合新物业服务人做好交接工作，在新物业服务人接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。如若不然，不仅不能请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，而且给业主造成损失的还要赔偿相关损失。
